Como todo el mundo sabe, los bancos entraron a financiar con fuerza a las promotoras inmobiliarias y a los particulares para comprar pisos durante los tiempos del boom inmobiliario, una vez que la economía entro en crisis, los bancos se encontraron de golpe con multitud de impagos de las hipotecas facilitadas, este es un dato que castiga la cotizacion de los bancos en el mercado bursátil más aun que las cuentas de resultados, casi con independencia de que sus beneficios sean menores o mayores, nos referimos a la tasa de morosidad.
Los analistas y expertos en bolsa ponen especial atención en el dato de tasa de morosidad; una subida peor de lo esperado supone un verdadero quebranto de la cotización.
Si relacionamos estos datos de tasas de morosidad con el precio de los pisos de bancos y los pisos de particulares o promotores inmobiliarios llegamos a la conclusión de que los bancos y cajas de ahorros son una competencia feroz para los particulares que intentan vender viviendas.
La situación de ventaja de los bancos sobre los particulares a la hora de competir en el mercado de venta de viviendas se debe entre a otros factores a que estos adquieren los pisos vía dación de pago (la dación en pago es una figura jurídica que se suele dar en las épocas de crisis inmobiliarias por la que los promotores inmobiliarios o particulares que no puede pagar su hipoteca se presentan en las oficinas del Banco y entrega las llaves de su casas, con lo que queda saldada la deuda) o embargo a un precio inferior al que pagaron los particulares en su momento, es decir, el coste de adquisición es menor, ya que además de embargar el piso hipotecado, puede embargarse el de los avalistas, respondiendo de la deuda no cubierta por el piso/s subastado/s los bienes presentes y futuros del moroso, de modo que el banco puede por la cantidad de hipoteca, subastar dos o mas pisos u otros bienes presentes o futuros del moroso para cobrarse su deuda.
Por otro lado, mientras los particulares se resisten a bajar los precios de venta tanto como deberían para adaptarlos a la situación de crisis, los bancos tienen dos motivaciones extra para vender los pisos incluso en perdidas.
Esas motivaciones extras son por un lado, que los bancos tienen que hacer desaparecer las hipotecas fallidas cuando el deudor lleva tres meses sin pagar la hipoteca y es declarado moroso. Por otro lado, y quizás la razón mas importante, es la que mencionábamos al inicio del articulo, una tasa de morosidad elevada, no solo daña directamente la solvencia y liquidez del banco, sino que tiene el efecto añadido de hundir la cotizacion en bolsa de sus acciones.
Como los bancos hacen análisis fríos y asépticos, exentos de sentimiento personal, al contrario de los particulares y promotores que tienden a tener mayor dificultad para analizar datos de manera objetiva, sin un fuerte contenido de subjetividad, estos, se han adelantado en la carrera por competir en el mercado inmobiliario bajando los precios de sus inmuebles muy por encima de lo que lo han hecho los particulares.
No solo eso, sino que si las bajadas de precios no tienen como consecuencia un aumento del volumen de ventas, los bancos, según nos consta de fuentes de toda solvencia, están dispuestos a aceptar ofertas a la baja sobre los precios ya rebajados o a rebajar los precios más, hasta llegar a un volumen de ventas que les permita garantizar su solvencia, liquidez y cotizaciones óptimas de sus acciones en bolsa.
No todos los bancos han actuado con la misma celeridad y contundencia sobre los precios de sus viviendas en propiedad. Algunos han sido mucho más agresivos y rápidos, los que ven mayor amenaza de un desplome en bolsa si no bajan su tasa de morosidad. Pero el efecto domino hace que los bancos mas rezagados se vayan sumando poco a poco a la estrategia de sus competidores.
Vemos ya una relación directa entre el precio de los pisos, la bolsa y la tasa de morosidad.
Los propietarios de pisos particulares por el contrario no son capaces de hacer un estudio de mercado con rigor, y siguen cayendo en el error de valorar sus pisos en función del precio que anuncian sus vecinos que tienen a la venta pisos similares, sin tener en cuenta que sus vecinos no venden en esos precios sino que solamente intentan vender sin éxito, en muchos casos desde hace dos años o mas.
La conclusión (aunque parezca que esta reflexión no nos pueda convenir como inmobiliaria) siendo realista, es que en este momento el diferencial de precios para comprar piso al banco o a un propietario particular es muy favorable a los bancos, por lo tanto salvo contadas excepciones de inmobiliarias como la nuestra que intentan hacer reflexionar a los propietarios y promotores para que hagan una tasación rigurosa y adaptada a los tiempos de crisis de sus inmuebles, la mayoría de particulares y promotores seguirán sin poder vender hasta que los bancos consigan aliviar sus carteras de inmuebles y bajar sus tasas de morosidad.
No hay comentarios:
Publicar un comentario