GurusBlogs

En Pisos la Horta.com procuramos estar al día del mundillo bloguero, sobre todo en lo relativo a inmobiliaria, es por eso que somos seguidores de un gran número de blogs de mayor o menor calidad, interés y o acierto dicho sea esto último desde nuestro modesto punto de vista.

Uno de los mas interesantes es Gurusblogs. Sin ser un blog dedicado específicamente al sector inmobiliario, si es uno de los más agudos en cuanto a la elección de los temas que trata. Un fino hilo crítico recorre todo el blog, cosa curiosa cuando son varios los blogueros que semana tras semana mantiene vivo y candente "el horno de las finanzas".

Si... Es un blog sobre finanzas, en el que de manera más o menos rotatoria (según los temas a tratar) varios expertos en los diversos aspectos financieros (empresas, inversión, inmobiliaria, etc.) lanzan sus ideas teorías y críticas sobre tan complejo, diverso y desconocido universo.

Hemos de deciros que en algunos de los temas que tratan nuestro nivel de desconocimiento es tan supino, que realmente apenas podemos comprender parte del planteamiento.

Del que si lo comprendemos todo bastante bien (y vaya si lo comprendemos) es del tema inmobiliario. Su linea editorial, es bastante cercana a la nuestra. Podríamos decir que de la cosa de vender y comprar casas, pisos o chalets en este país, GurusBlog y Pisos La Horta.com pensamos practicamente lo mismo, y ambos tratamos de explicar la cuestión claramente, sin tapujos ni filigranas verbales.

Por todo lo dicho anteriormente os dejamos una serie de enlaces de este interesantísimo Blog y os animamos a que lo conozcáis.

Leed estos Posts:

Estimación de construcción de nuevas viviendas en España.

El mercado inmobiliario en España continua en caida libre.

¡ LLEGÓ EL DESAHUCIO EXPRES !

El pleno del Congreso ha aprobado la Ley de Fomento del Alquiler que facilita el ‘desahucio exprés’. La nueva normativa quiere agilizar los trámites judiciales que debe afrontar el propietario de una vivienda para desalojar a inquilinos morosos y cobrar las rentas pendientes. La Ley de Fomento del Alquiler plantea la ejecución directa del desahucio en un plazo “no superior a 15 días y sin ulteriores trámites” en el caso de que los inquilinos no cumplan con el plazo acordado para el desalojo voluntario, no inferior a 15 días y que se puede alargar hasta un año.

La Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios modifica a su vez la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la de la Propiedad Horizontal (LPH). Este texto refundido integra el proyecto de ley de fomento del alquiler de viviendas aprobada por el Gobierno a finales de 2008 y la proposición de ley de CiU de modificación de la Ley Orgánica de Enjuiciamiento Civil para agilizar los procesos de desahucio, que fue aprobado la por la Comisión de Justicia del Senado con la abstención del PP.

Los puntos clave referentes al alquiler:

1.- Reducción de plazos para presentar la demanda de desahucio. Se reduce de dos meses a un mes el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda. Con esta reducción se concilian dos intereses. Se mantiene un plazo suficiente para que el arrendatario de buena fe abone lo debido y se reduce a la mitad el periodo de tiempo que debe transcurrir, desde el requerimiento, para que el arrendador pueda presentar la demanda.

2.- Rápida ejecución del desalojo. La sentencia condenatoria de desahucio será título suficiente de ejecución directa del desahucio en el día y hora señalados, de manera que ya no habrá necesidad de iniciar nuevo proceso ni trámite posterior. Por lo que respecta a la sentencia de condena al pago de rentas, ésta incluirá, no sólo las devengadas al momento de interposición de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda.

El proyecto de ley prevé la posibilidad de que las partes puedan llegar a un pacto durante el proceso, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble. Con objeto de favorecer estos acuerdos, la nueva Ley reduce a 15 días el plazo mínimo para que pueda alcanzarse dicha transacción. Asimismo, para evitar la utilización abusiva y de mala fe de esta figura, el incumplimiento del desalojo voluntario en el plazo acordado tendrá como consecuencia la ejecución directa del desahucio en un plazo no superior a 15 días desde la finalización del periodo voluntario. No se establece ningún plazo máximo para el desalojo voluntario, que puede prolongarse incluso a un año.

3.- Juicio verbal: La Ley permite que todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de rentas, se tramiten en juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo. Un procedimiento más rápido y sencillo que permitirá al Tribunal dictar sentencia en cinco días en los casos de desahucio de la finca urbana. Además, se adopta un conjunto de medidas de agilización de los procesos en cuanto a citaciones, emplazamientos y notificaciones.

4.- El casero también podrá reclamar su piso antes de cumplir los cinco años de alquiler si lo necesitan sus padres, hijos o ex-cónyuge en caso de separación y divorcio. Para que sea válido se ha de hacer constar en el contrato. Hasta ahora sólo se podía reclamar la vivienda si la iba a usar el propio casero. Si antes de tres meses no se produjera esta ocupación, el arrendador estará obligado a reponer al arrendatario el uso de la vivienda, e indemnizarle por los gastos del desalojo. Al tiempo, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé que tal circunstancia deberá hacerse constar expresamente en el contrato de arrendamiento inicial.

Ferias Low Cost ¿o el timo de la estampita?

Desde antes de la tan manida crisis inmobiliaria se pusieron de moda las famosas ferias del sector. Dichas ferias que consistían básicamente, en la reunión de lo más florido del sector dispuesto a acercar a profesionales y particulares el producto y la manera de hacer de su marca.

Podíamos ver Stands de increíbles lujos rivalizando entre ellos por ver quien vende más, miles de personas intentando encontrar la casa de sus sueños, precios desorbitados y señores con traje y corbata que con cara cansada y ceño fruncido pretentendían hacernos creer que sus inmuebles eran la mejor oferta de la reunión.

Pero lo bien cierto es que la idea cuajo, que en las ferias se vendían, sobre todo productos de alto standing, aunque algunos pensaban (todavía lo piensan) que lo del alto standing, es tan solo un precio alto. Así ferias como "Urbe y Desarrollo" aquí en Valencia gozaron durante años de cierto prestigio.

Y como en la feria se vendía algún iluminado pensó que por que no repetir el evento varias veces al año, así nacieron las ferias menores. ¡Si! y menudas "ferias que se montaron". Dicho esto último con el más amplio sentido de la doble intención.

Se reunían unos cuantas empresas financieras, promotoras e inmobiliarias del lugar y de una forma mucho más cutre y salchichera pretendían como "Inmubis" hacer el "agosto" en el mes de febrero, entrando a matar al bolsillo del cliente en la plaza de toros de Valencia.

Por favor, que alguien les diga a los de Inmubis que febrero no es un mes para darse paseitos al intemperie al anochecer hora de máxima afluencia en este tipo de reuniones.

La cuestión es que aún así se vendía... pero... llego el tropiezo y todo se vino abajo.

La banca muy a su pesar se hizo con gran parte de los miles de inmuebles sin vender, o en construcción de promotoras en quiebra e inmuebles de segunda mano de particulares que no habían medido sus pasos.

Al carecer la banca de los medios y conocimientos para dar salida al peligroso stock de activos financieros, rápidamente se puso manos a la obra, sus dos grandes lineas de actuación:

-La creación de portales inmobiliarios propios con sus propios productos.

-La organización y/o patrocinio de multitud de eventos a lo largo de todo el año, ferias, rastrillos, mercadillos inmobiliarios por doquier.

¿Pero son estas seudo ferias o mercadillos del outlet y el low cost inmobiliario la panacea para el cliente ansioso de encontrar el piso o chalet de sus sueños? Nosotros creemos que no, las tan nombradas y manidas ofertas del 30 el 40 y hasta el 60 por cien de descuento, no son más que fuegos de artificio, cutre marketing para gente poco informada.

Los precios son los que son según el mercado actual, y la rentabilidad que el banco necesita para cuadrar sus cuentas. No hay nada más.

Pulsar aquí y leeréis un interesante enlace de un blog amigo para que os sigais ilustrando sobre el tema.

Curiosa Web de Pisos Baratos

Hemos tenido conocimiento de la existencia de una Web llamada "Mira que pisos".

En realidad fue su webmaster quien se puso en contacto con nosotros para hacernos conocedores del sitio. En el encontrareis multitud de casas, pisos, y chalets en venta de distintos lugares de España. Hasta ahí no hay nada especial, pero y si os digo que la Web está enfocada a los chollos, es decir a los inmuebles de bajo coste.

Si ya se que existen Webs especializadas en Pisos baratos, pero esta es algo distinta.

En realidad se trata de un Blog de denuncia (dice su webmaster), que lucha contra la especulación inmobiliaria y por un mercado más justo y accesible para todos.
En el blog se van colgando además de posts de denuncia de abusos inmobiliarios, posts de ayuda y asesoramiento en diversos aspectos de la adquisición de pisos, casas y chalets; posts con anuncios de inmuebles que se venden o se alquilan, realmente sorprendentes e interesantes.

No esperéis encontrar directamente la dirección y el número de teléfono del propietario, casi siempre hay un enlace que redirecciona al anuncio de origen en algún portal inmobiliario.

Como comentario adicional decir que el sitio esta muy trabajado en cuanto a contenidos, pero que llama la atención por la cantidad de publicidad de pago que incluye, lo cual resulta una paradoja,
y un contrasentido, ya que observareis como se publicita a través del blog grandes empresas relacionadas con el sector inmobiliario, con inmuebles carisimos.

Nos preguntamos si ¿en un blog que supuestamente lucha contra la especulación inmobiliaria, merece tener cabida empresas que colaboraron con tanto "empeño" a crear la famosa burbuja?
aunque solo sea, como dice su webmaster, para sacar algunos ingresos que le permitan financiar los gastos del proyecto.

Sinceramente pensamos que se debería de buscar otra fuente de financiación para que su proyecto resulte creíble. O ¿estamos ante un experimento de marketing para posicionar un dominio utilizando un tema tan polémico y populista como el difícil acceso a la vivienda de la gente?

Sinceramente, no tenemos ni idea de la respuesta, pero el tiempo nos lo dirá; el que escribe, prefiere creer en las buenas intenciones de la gente, por eso da un voto de confianza a "Mira que Piso" y os invita a visitarlo, que cada uno saque sus conclusiones.

Saludos.

Sentencia de desahucio pionera en nuestro país

Hemos tenido conocimiento a través del periódico 20 minutos de que el Tribunal Supremo acaba de dictar una sentencia pionera en nuestro país: una mujer va a ser desahuciada del piso en el que estaba de alquiler por retrasarse dos veces en el pago de la mensualidad a su casero, que ya le había demandado previamente por no pagarle.

Para el Tribunal Supremo, el retraso en el pago del alquiler es un incumplimiento pleno de las obligaciones del inquilino, y podrá ser motivo de desahucio. Todo el proceso comenzó cuando el despacho de abogados Affirma demandó a una mujer por no abonar a tiempo el alquiler del piso, demanda que fue desestimada en primera instancia por el juez que lo consideró como un "mero retraso" de 15 días. Affirma apeló entonces al Supremo, quien sí estimó la demanda, ordenando el desahucio de la inquilina en un plazo máximo de ocho días. Esta sentencia sirve para sentar jurisprudencia en casos similares.

Nuestra opinión es que ya es hora de poner coto a la impunidad de algunos inquilinos respecto al pago de las obligaciones contraídas en los alquileres de inmuebles, ya que muchos propietarios cuentan con esos ingresos para hacer frente a las hipotecas de los inmuebles alquilados.

Como suele suceder en los casos en que el legislador no hace bien su trabajo, los jueces intentan poner las cosas en su sitio, lo que ocurre es que lo hacen con criterios dispares y con falta de mesura algunas veces, personalmente a nosotros en este caso nos parece excesivo un desahucio en ocho días por el retraso de dos meses en el pago del alquiler. ¿Que os parece a vosotros?

¿Comprar tu inmueble a un banco o a un particular?

Como todo el mundo sabe, los bancos entraron a financiar con fuerza a las promotoras inmobiliarias y a los particulares para comprar pisos durante los tiempos del boom inmobiliario, una vez que la economía entro en crisis, los bancos se encontraron de golpe con multitud de impagos de las hipotecas facilitadas, este es un dato que castiga la cotizacion de los bancos en el mercado bursátil más aun que las cuentas de resultados, casi con independencia de que sus beneficios sean menores o mayores, nos referimos a la tasa de morosidad.

Los analistas y expertos en bolsa ponen especial atención en el dato de tasa de morosidad; una subida peor de lo esperado supone un verdadero quebranto de la cotización.

Si relacionamos estos datos de tasas de morosidad con el precio de los pisos de bancos y los pisos de particulares o promotores inmobiliarios llegamos a la conclusión de que los bancos y cajas de ahorros son una competencia feroz para los particulares que intentan vender viviendas.

La situación de ventaja de los bancos sobre los particulares a la hora de competir en el mercado de venta de viviendas se debe entre a otros factores a que estos adquieren los pisos vía dación de pago (la dación en pago es una figura jurídica que se suele dar en las épocas de crisis inmobiliarias por la que los promotores inmobiliarios o particulares que no puede pagar su hipoteca se presentan en las oficinas del Banco y entrega las llaves de su casas, con lo que queda saldada la deuda) o embargo a un precio inferior al que pagaron los particulares en su momento, es decir, el coste de adquisición es menor, ya que además de embargar el piso hipotecado, puede embargarse el de los avalistas, respondiendo de la deuda no cubierta por el piso/s subastado/s los bienes presentes y futuros del moroso, de modo que el banco puede por la cantidad de hipoteca, subastar dos o mas pisos u otros bienes presentes o futuros del moroso para cobrarse su deuda.

Por otro lado, mientras los particulares se resisten a bajar los precios de venta tanto como deberían para adaptarlos a la situación de crisis, los bancos tienen dos motivaciones extra para vender los pisos incluso en perdidas.

Esas motivaciones extras son por un lado, que los bancos tienen que hacer desaparecer las hipotecas fallidas cuando el deudor lleva tres meses sin pagar la hipoteca y es declarado moroso. Por otro lado, y quizás la razón mas importante, es la que mencionábamos al inicio del articulo, una tasa de morosidad elevada, no solo daña directamente la solvencia y liquidez del banco, sino que tiene el efecto añadido de hundir la cotizacion en bolsa de sus acciones.

Como los bancos hacen análisis fríos y asépticos, exentos de sentimiento personal, al contrario de los particulares y promotores que tienden a tener mayor dificultad para analizar datos de manera objetiva, sin un fuerte contenido de subjetividad, estos, se han adelantado en la carrera por competir en el mercado inmobiliario bajando los precios de sus inmuebles muy por encima de lo que lo han hecho los particulares.

No solo eso, sino que si las bajadas de precios no tienen como consecuencia un aumento del volumen de ventas, los bancos, según nos consta de fuentes de toda solvencia, están dispuestos a aceptar ofertas a la baja sobre los precios ya rebajados o a rebajar los precios más, hasta llegar a un volumen de ventas que les permita garantizar su solvencia, liquidez y cotizaciones óptimas de sus acciones en bolsa.

No todos los bancos han actuado con la misma celeridad y contundencia sobre los precios de sus viviendas en propiedad. Algunos han sido mucho más agresivos y rápidos, los que ven mayor amenaza de un desplome en bolsa si no bajan su tasa de morosidad. Pero el efecto domino hace que los bancos mas rezagados se vayan sumando poco a poco a la estrategia de sus competidores.
Vemos ya una relación directa entre el precio de los pisos, la bolsa y la tasa de morosidad.

Los propietarios de pisos particulares por el contrario no son capaces de hacer un estudio de mercado con rigor, y siguen cayendo en el error de valorar sus pisos en función del precio que anuncian sus vecinos que tienen a la venta pisos similares, sin tener en cuenta que sus vecinos no venden en esos precios sino que solamente intentan vender sin éxito, en muchos casos desde hace dos años o mas.

La conclusión (aunque parezca que esta reflexión no nos pueda convenir como inmobiliaria) siendo realista, es que en este momento el diferencial de precios para comprar piso al banco o a un propietario particular es muy favorable a los bancos, por lo tanto salvo contadas excepciones de inmobiliarias como la nuestra que intentan hacer reflexionar a los propietarios y promotores para que hagan una tasación rigurosa y adaptada a los tiempos de crisis de sus inmuebles, la mayoría de particulares y promotores seguirán sin poder vender hasta que los bancos consigan aliviar sus carteras de inmuebles y bajar sus tasas de morosidad.

¡Verlo para Creerlo! Los bancos y cajas no han financiado ninguna VPO en 2009

Puede parecer extraño, pero lo cierto es que desde que se firmó el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación para 2009-2012 a finales de diciembre de 2008, la banca todavía no ha soltado ni un sólo euro para financiar alguna promoción de VPO auspiciada por el Gobierno.

La noticia parece aún más sorprendente si se tiene en cuenta que el ministerio de Beatriz Corredor decidió habilitar una partida extra de 2.000 millones de euros para que los bancos concediesen préstamos de VPO con cargo a esta reserva, un dinero que no ha servido para nada. Y es que los bancos no quieren saber nada hasta que no se firme el convenio de financiación del Plan, que es inminente. “No se ha hecho nada; si alguien ha financiado algo ha sido de forma meramente testimonial”, confirman distintos representantes de las cajas.

Y es que alguien debería decirlo alto y claro. Si los bancos y cajas están restringiendo la financiación de operaciones de compra y venta de viviendas perfectamente viables, siendo los clientes de solvencia garantizada en casi todos los casos. ¿como van a dar facilidades para la compra y venta de viviendas de VPO, siendo este un sector donde las personas que intentan acceder son de rentas mucho más bajas y recursos limitados?

Señores seamos serios y consecuentes, todo lo demás es propaganda y marear la perdiz de la crisis con medidas que no sirven para nada y que en todo caso limitan más las arcas de todos.

En lugar de tanta propaganda, legislen ustedes para que los ciudadanos tengan acceso a viviendas libres a precios razonables, interponiendo medidas de control para que la codicia que nos a estado a punto de ahogar no campe a sus anchas.

Si ya se que esto es utopico cuando casi la totalidad de los señores legisladores tienen intereses, sueldos y/o salarios directos o indirectos (bufetes, asesorías, etc. ) en las grandes compañías estrategicas de este país, léase bancos, cajas de ahorros, empresas de telecomunicaciones o energéticas.

Y es que ya se sabe no van a ser tan tontos de tirarse piedras a su propio tejado, que lo de legislador solo dura cuatro años ocho si hay suerte.